空き家対策に「妙手」 相続財産管理制度 解体費回収、跡地利用も

制度を積極的に活用してきたのが福岡県宗像市。同市神湊にあった築約50年の木造2階建ては、所有者が1992年に亡くなり、空き家になった。外壁が落ち危険な状態だったため、地元自治会が市に対策を要望。市は相続放棄を確認した上で特定空き家に指定し、16年に略式代執行を実施した。

代執行後に課題となるのが、解体工事費などの回収と今後の土地の管理だ。略式代執行の場合、回収対象がおらず、土地も自治体のものではないからだ。

市は17年、福岡県と県司法書士会が結んだ空き家対策促進協定の実践第1号として、この物件について相続財産管理制度を活用することにした。

市は県司法書士会のリストを基に管理人候補者を家裁に推薦。予納金55万円を納付した。管理人に選ばれた森亜由美司法書士は跡地を売却しようとしたが、買い手探しに苦労したという。現在、ようやく売却先が見つかり、家裁の許可を得て手続きを進めている。

森さんは「司法書士は空き家以外にも財産管理制度を扱うケースが多いので、手続きは慣れている」と利点を説明する。県司法書士会によると、協定に基づいた事例は計3件に上る。森さんは「予納金の確保が自治体側はネックのようだ」と課題を指摘する。

宗像市は別の空き家でも制度を活用した。同市鐘崎の空き家は17年に略式代執行を実施後、管理人が土地を120万円で売却。管理人報酬などを差し引いた約67万円を回収することができ、予納金45万円は全額戻ってきたという。同市都市再生課の藤原久美子係長は「債権が回収され、跡地が次の住民に使ってもらえるのが制度のいいところ。手続きも煩雑ではない」と話す。

全国でも前橋市や山口県宇部市などで相続財産管理制度を活用した空き家対策に取り組んでいる。総務省は他の自治体の参考にしてもらおうと、全国の事例集をまとめた。同省の担当者は「財産管理制度は空き家対策に有効なので、取り入れてほしい」と話している。

■住宅総数の13.6％占める 自治体は対応に苦慮

総務省の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は2018年10月時点で約846万戸。住宅総数に占める割合は過去最高の13・6％に上った。九州は福岡12・7％▽佐賀14・3％▽長崎15・1％▽熊本13・6％▽大分16・7％▽宮崎15・3％▽鹿児島18・9％。福岡を除く6県で全国平均以上の水準となっている。

総務省が今年1月に公表した空き家対策に関する実態調査では、「相続人が多く、特定の事務負担が大きい」「担当する職員が足りない」「代執行の手順が分からない」などと回答。増加する空き家への対策が追い付かない自治体側の苦悩が浮き彫りになっている。

2015年の空き家対策特別措置法施行後の状況をまとめた国土交通省と総務省の調査によると、撤去や活用を促す対策計画を策定済みの市区町村は全体の60・4％。九州では大分が100％なのに対し、熊本が33％、宮崎が42％など各県で差がある。

施行から今年3月末までに、倒壊などの恐れがあるとして市区町村が所有者に行った指導・助言は全国で1万5586件。撤去や修繕などの命令は111件。行政代執行による強制撤去は41件。所有者や相続人が分からなかった場合に実施する略式代執行は124件だった。

【ワードBOX】相続財産管理制度

財産の相続人がいなかった場合や全ての相続人が相続放棄した場合に、家庭裁判所が選任した相続財産管理人が財産の処分などを行う制度。空き家対策の場合は、自治体が利害関係者として家裁に管理人の選任を申し立てる。管理人には司法書士や弁護士が選ばれることが多い。申し立て費用とは別に管理人報酬に充てる費用として予納金が必要となる。

山形県内で相次ぐ固定資産税過大徴収 遅れる相続登記が原因？「長男が済ませる」思い込みか

　山形県内の11市町で7月以降、不動産相続に関連して固定資産税を過大に徴収したミスが相次いで発覚した。相続登記未了の土地や家屋などは相続人全員の共有資産として課税する決まりなのに、いずれも相続代表者の個人資産と合算して課税したのが原因だ。背景には資産価値の低下や家族関係の変化で、相続登記が遅れがちになっている実態がありそうだ。（山形総局・岩田裕貴）



　「一昔前は相続代表者の長男がすんなり相続登記を済ませるケースがほとんどだった。そうした思い込みによる運用が続いたのではないか」。過大徴収が発覚した自治体のうち、上山市など複数の市町からこうした見方が浮上している。

　現行の不動産登記法は相続登記を義務付けていないため、過疎地を中心に登記未了の土地や建物は増加傾向にある。「相続代表者が間もなく登記するはず」との前提で徴税事務が行われていたとすれば、今回のようなミスは多発する。

　各自治体による2019年度の固定資産税の過大請求は表の通り。米沢市が7月下旬に初めて公表して以来、8月後半から連日のように課税ミスの発表が続く。

　ほとんどの市町で誤った徴収事務がいつ始まったかは分かっていない。「問題意識を持たず、前例を踏襲していた」（米沢市）というケースが多い。

　総務省は13年度、同様のミスを含む事務処理の注意点について通知を出し、市町村は県を通じて情報提供を受けていた。県は事態を重くみて、各市町村に実態の聞き取りを始めたが、山形市など内部調査中の自治体も多く今後、新たにミスが発覚する可能性もある。

　空き家問題に詳しい明海大不動産学部（千葉県浦安市）の周藤利一教授は「資産価値が低く、売買もできない土地や建物を相続した場合、時間と金をかけて登記するメリットはない。相続制度という徴税事務の前提が崩れ、現実と乖離（かいり）している」と指摘。「相続登記の義務化に加え所有者の戸籍、死亡情報などを一元的に管理するシステム整備が必要だ」と提言する。
（2019/8/31　河北新報）

建築文化賞に倉敷「町家サロン」 美観地区の雰囲気との調和評価

　建築文化の発展に寄与した中国地方の建物に贈られる2018年度「中国建築文化賞」（日本建築学会中国支部主催）に、倉敷市美観地区にあるアートとグルメの複合施設・くらしき宵待ちガーデン内の木造建築「くらしき町家サロン」が選ばれた。白壁の町並みや併設する竹林庭園にマッチしたデザインに加え、拠点性の高さが評価された。

　町家サロンは木造2階延べ約180平方メートル。同市の建築家山田曉氏（69）の設計で2015年に完成した。部材にはぬくもりのある地元産のヒノキやマツを中心に採用している。県産果実をふんだんに使うフルーツパーラー、本格イタリア料理店、地元作家の絵画や陶芸を紹介するギャラリーの3店が入居する。

　自生の竹を生かして循環型の小川や散策路を配した庭園や、コンサートなどステージイベントを催せる広場を併設。「倉敷春宵あかり」や「倉敷ジャズストリート」といった美観地区の大型行事の会場としても利用され、ガーデン全体の来場者数は年間約4万人に上る。

　建築学者ら審査員が視察などを経て「美観地区の雰囲気と調和し、文化的要素を多く含む活動を展開している」と高い評価を与えた。

　ガーデンでは、茶室や美術品展示施設、ワインなどが楽しめるバルを備えた「第二の町家サロン」の建築計画も進んでおり、運営する特定目的会社・倉子城（くらしき）文化サロンは「受賞を励みに事業の幅を広げ、地域のにぎわい創出に一層貢献したい」としている。

　同賞は04年度から始まり、15回目。自然環境を生かした美作市の個人宅「上山の家」も同時受賞した。

(2019/8/29　山陽新聞）

宅地の危険度、素早く判定 国交省、大地震備え新指針

　国土交通省は、大地震の後、地滑りや液状化などによる地盤の危険性を調べる「被災宅地危険度判定」を迅速化させるため、新たな作業指針を22日にも公表する。一定の計算式を使えば被災自治体が調査箇所や必要な判定士の数を推計できるようにするとともに、自治体が対応できない場合は判定士派遣の広域調整を国が代行する。

　判定はあらかじめ登録されている自治体職員や建築士らが担当し、「立ち入り危険」「要注意」「被害程度は小さい」の3段階で評価。家屋が住み続けられる状態でも、宅地の危険性が高ければ避難所などへの移動を呼び掛ける。

(2019/8/21　共同通信社）

国交省、放置土地の抑制に向け新たな管理の枠組みを検討

　国土交通省は８月２０日、第１４回国土管理専門委員会において、地域の放置土地の新しい管理の枠組みである「土地管理構想」について議論した。多くの放置土地がある地域について、放置すべきではない土地を類型化し、土地管理構想を作成する。

　土地管理構想は、放置以外の選択肢をとることが困難な土地が数多く存在するの中、放置し続けることで地域に深刻な影響を与える土地を、地域住民と行政等が中心に管理する新たな構想である。

　国がベースとなる、土地管理構想をまとめ、地方自治体や地域に対し土地管理に必要な視点を明らかにする。国の構想を都道府県が保管する。土地管理構想の策定にあたっては、国民のレクリエーションや生物多様性の保全、鳥獣害、防災、文化的景観（文化的価値）、観光・地域づくりなどの多様な視点を盛り込む。

　市町村は、国や都道府県の土地管理構想を踏まえ、地域が放置土地を管理しやすいように、放置による悪影響が出る土地を地図に落とし、土地管理のあり方を示す「市町村管理構想図」を作成する。

　地域は、国や都道府県の土地管理構想および市町村管理構想図を踏まえ、従来どおりの方法で管理を行う土地や新たな方法で管理を行う土地、必要最小限の管理を行う土地に分けて、土地の管理方法を明示する地域管理構想図を作成する。

　今後、１１月、１２月に会議を開催して国土利用計画との兼ね合いを踏まえて議論を進め、１２月には管理構想の最終案を提出する。国や県等の管理構想施行開始日は、今後の議論による。

(201/8/20　新建ハウジングＷｅｂ）

防衛省、地図に誤りだらけ 専門家「根本的な知識欠如」

　防衛省が発行する防衛白書の最新版（平成３０年版）に掲載された地図で、国境が誤っていたり、都市の位置が違っていたりと、軽微なものも含めて３０件近くの誤りがあることが、専門家の指摘で分かった。専門家は「地図に対する根本的な知識が欠如し、正しく扱わなければならないという意識が低い」と話している。

　防衛省については、陸上配備型迎撃ミサイルシステム「イージス・アショア」の配備でも、地図データの取り扱いの誤りがあり、問題となった。白書の問題を指摘しているのは、日本地図センターの田代博相談役と愛知大の近藤暁夫准教授（経済地理学）。

　例えば、北朝鮮の弾道ミサイルの射程を示す地図では、朝鮮半島の黄海寄りにあるはずの平壌の位置が、反対側の日本海に面するように示されている。「アフリカ・中東地域の主なテロ組織」を示した地図では、サウジアラビアの国境線がカタールやクウェートまで含んで引かれている。(後略）

（2019/8/15 　朝日新聞デジタル）

国交省と経産省、注文住宅トップランナー基準案を提示 一次エネは基準比２５％減

　国土交通省と経済産業省は８月８日、注文戸建て住宅等に係るトップランナー基準の具体案を住宅・建築物の省エネ基準の改正に関する合同会議で示した。目標年度を２０２４年度以降とし、外皮性能と一次エネルギー消費量の削減率で設定する。外皮基準については、各年度に供給する全ての住宅が省エネ基準に適合することとした。一次エネ基準については、各年度に供給する全ての住宅の平均で、省エネ基準に比較し２５％削減とした。対象は年間３００戸以上供給する住宅事業者。

　注文戸建て住宅および賃貸アパートの住宅トップランナー制度が２０１９年１１月から、工務店等が建築主に対して省エネ性能などを説明することを義務付ける「説明義務制度」が２０２１年４月から始まる。

　既に、年間１５０戸以上の建売戸建て住宅を供給する住宅事業者を対象に課されているトップランナー基準は、現行のまま目標年度２０２０年度以降で、外皮基準については注文住宅と同じ、一次エネ基準については１５％削減とする。

　同日、戸建て住宅等の省エネ性能評価方法の簡素化に向けた具体案も示された。工務店を対象に、外皮性能と一次エネルギー消費性能を手計算でできる仕組みとする。

　外皮性能は、地域区分や構造等に応じた手入力できる簡易計算シートを作成。市場に流通している戸建て住宅の形態を踏まえ、部位別の面積割合について固定値を設定し、断熱材以外の断面構成要素（内装下 地材等の面材、空気層等）の熱抵抗値等についても固定値とすることで、カタログに掲載してある断熱材や窓の仕様のみの情報で外皮性能を算出できる評価方法をとるとした。

　一次エネルギー消費性能は、空調設備の種類など簡易な情報のみで算出できる評価方法をとるとした。市場に流通している各種設備ごとに、性能に応じてポイント数を設定し、外皮計算から得られた外皮性能（ＵＡ値、η値）および設置する各種設備に対応したポイント数を合計し、一次エネ基準への適否を判断する。

　今後のスケジュールは、９月に建築物エネルギー消費性能基準等に係る省令・告示案を検討。１０月２４日にはとりまとめを行う。

（2019/8/9　新建ハウジングWeb)