新型コロナで工事を中断すべきか？知っておきたい工事続行の法的リスク

建設現場で新型コロナウイルス患者が発生、工事が中断するという事態が現実となっている。国土交通省は2020年4月8日付で「適切な措置を講じること」とする通知を出したが、民間工事を止めるのはそう簡単なことではない。建築・住宅分野を専門とする匠総合法律事務所の秋野卓生弁護士の寄稿として、コロナ禍による事業リスク要素を整理した。

 　コロナウイルス感染症発生リスクを避けるべく、工事中断に踏み切る建設会社が出てきました。その一方、発注者に迷惑が掛かる、工期延長に伴って増大した販管費が建設会社側の損失となってしまうなどの理由から、「工事は止められない」と考えている方々も多くいると思います。

　「工事を止めるべきか」という法律相談を受け、私がアドバイスしているポイントは3つあります。

　第1に、新型インフルエンザ等対策特別措置法改正法（以下、特措法）の観点です。特措法４条は「事業者及び国民は、新型インフルエンザ等の予防に努めるとともに、新型インフルエンザ等対策に協力するよう努めなければならない」とし、予防と対策について努力義務を課しています。また特措法4条2項は疫病まん延により生ずる影響を考慮して、「事業の実施に関し、適切な措置」を講ずる努力義務を事業者に課しています。

　次いで、従来から存在する法的義務の観点です。建設会社は従業員、下請け事業者、顧客などに対する安全対策を講じなければならない義務を負っています（労働契約法5条または民法415条に基づく安全配慮義務）。

　最後にリスク管理の観点です。建築現場で感染爆発（クラスター）が発生した場合に何が起こるか、リスクを想定しておかなければなりません。本稿では、建設現場でクラスターが発生する可能性も考慮した上で、工事中止をすべきか否かについて分析と検討を進めていきます。

報告義務を示した国土交通省通知

　国土交通省は4月8日付で、土地・建設産業局建設業課長名で新型コロナウイルスに関する対応方法について通知を出しています。

　この文書には、「施工中の工事等について、新型コロナウイルス感染症の感染者及び濃厚接触者があることが判明した場合はもとより、速やかに受注者から発注者に報告するなど、所要の連絡体制の構築を図ること。都道府県等の保健所等の指導に従い、感染者本人や濃厚接触者の自宅待機をはじめ、適切な措置が講じること」との記載があります。

　この文書からも、感染者が見つかった場合、建設会社にはまず、発注者への報告義務があるということが確認できます。

 

国土交通省の4月8日付通知。公共工事における対策として、工事の一時中止や適正な工期の再設定と、それに伴う請負代金の見直しなどを図るよう求めている。

　民間工事において、こうした報告義務が特に重要なものには、商業施設内のテナント改装現場が挙げられます。工事関係者が感染した場合、管理会社を通じるなどで他のテナントにも状況を正しく、速やかに情報提供する必要があるでしょう。

　仮に情報提供が遅れ、他のテナントの従業員や利用者へ新型コロナウイルスの感染が広がった場合、事業リスクは特に大きくなります。

　まず建物所有者は、他のテナントから民法717条に基づく土地工作物責任（工作物保存の瑕疵）を追及されるリスクがあります。この賠償責任を負った所有者から、当該建設会社に対して損害賠償請求がなされるリスクがあるのです。やむなく施設全体をクローズした場合、所有者には休業期間中の賃料損害が発生しますので、その賠償責任をも負う可能性があります。

　工事関係者が利用者に接近する可能性がある工事には、マンションの改修工事もあります。エレベーターや通路などを共用せざるを得ず、接触機会があるためです。工事関係者以外に住民が感染する可能性もあります。工事関係者側に感染者が発生した場合、この事実は当該マンションの管理組合に告知しなければならないでしょう。この場合、工事は中断となり、保健所の指導に従って対応を採らねばならず、ここにコストが発生する可能性もあります。

（2020/5/7　日経アーキテクチャー）

緊急無料公開！新型コロナの工務店対策レポート

「withコロナ期」に工務店がやるべきことを解説した「新型コロナウイルス　工務店対策 レポート」を「工務店緊急対策室（https://shinkenpress.lmsg.jp/p/cPIlJh）」にて無料 配布をスタート！　現状把握・この先の見通しから法律関連、集客方法や商談ツールなど いま工務店に必要な情報を分かりやすく解説しています。

◇工務店緊急対策室オフィシャルサイト https://shinkenpress.lmsg.jp/p/cPIlJg

(2020/4/28　新建ハウジングWeb)

【秋野弁護士・緊急寄稿６】法務局の登記手続き停滞？懸念される入金遅れ

新型コロナウイルスの感染拡大抑止に向け「緊急事態宣言」の発令（東京や神奈川、大阪など7都道府県）されるなど状況が深刻化する中、秋野さんは「法務局の登記手続きが大幅に遅れ、住宅ローン実行ができず決済が遅延するという事態が起きている」と指摘する。新たに浮上してきた問題に工務店はどのような準備をしておくべきか、秋野さんに解説してもらった。
 

匠総合法律事務所
秋野卓生弁護士

緊急事態宣言が発令されたことに伴い、東京法務局、横浜地方法務局、さいたま地方法務局、千葉地方法務局、大阪法務局、神戸地方法務局および福岡法務局においては、新型コロナウイルス感染症対策として、担当職員の通勤の抑制を始めとする感染防止のための取り組みを行いながら業務を行わざるを得ない状況となり、登記手続きが大幅に遅延するという事態となりました。

当事務所には、いま表題登記を申請しても、上がるが5月20日過ぎになると言われてしまっている法律相談も登場し始めており、これにより、住宅ローン実行ができず決裁が遅延することになります。
 

1　住宅ローンは抵当権設定登記がなされることが条件

建物が完成すると、表題登記を申請することとなり、その後、所有権保存登記の手続きに移ります。所有権保存登記ができると、金銭消費貸借契約（住宅ローン）の抵当権設定登記を設定することが可能となり、抵当権設定登記で担保を把握して、金融機関は融資手続きを実行するのです。

この登記の手続きと住宅ローンの手続きは連動していますので、登記手続きが遅延すると、住宅ローン実行の手続きも遅延してしまうため、工務店への入金が遅れることになります。
 

2　施主に遅延損害金を請求することは難しい

住宅ローンの手続きが遅れることは、施主の請負代金の支払い時期が遅れることを意味します。本来、施主の請負代金支払いが遅延すると、請負契約の遅延損害金の条文で、施主が請負人に対して遅延損害金を支払う旨の条項が多いと思うのですが、今回の事態は不可抗力と評価でき、施主に遅延損害金を請求する工務店は存在しないものと考えます。
 

3　工務店も遅延損害金支払い義務を負わない

施主の住宅ローン手続きが遅れるということは、建物の引き渡しも遅れるということを意味します。しかし、これも不可抗力と評価でき、工務店は施主に対して遅延損害金支払い義務を負わないと解釈すべきでしょう。
 

4　確認書の活用を

おそらく、表題登記の手続きに入る工務店は、次々とこの問題に直面することになると思いますので、あらかじめ、情報として取得していただき、確認書でリスクヘッジをする対応を取っていただきたいと思います。以上の内容を整理した確認書を作成しました。

※秋野さん推奨の「確認書」の書式例は以下からダウンロードできます。

【Word版】　　　【PDF版】

「確認書」イメージ

（2020/4/15　新建ハウジングWeb)

家賃が払えない！など新型コロナ影響に、国の「救済」続々と！知っておくべきこと速報

生活に困窮して家賃が払えない人のための救済措置がある！

厚生労働省は都道府県などに対して、「民間賃貸住宅事業者から紹介による住居確保給付金等の相談があった場合の適切な対応について」という業務連絡を出した。これは、国土交通省が賃貸住宅関係団体などに出した、「新型コロナウイルス感染症に係る対応について」の業務連絡を受けたもの。

これらの対応の中心になるのが、「住居確保給付金」だ。この給付金は、「生活困窮者自立支援制度」の一部として位置づけられたもので、生活に困っている人の生活基盤となる「住まい」について家賃相当額を支給するものだ。

大本の「生活困窮者自立支援制度」は、収入や年齢にかかわらず生活や就労に関して困っている人たちに、相談窓口を設けて支援する制度だ。「就労支援」や「家計相談支援」、住まいのない人に衣食住を提供する「一時生活支援」などの事業と合わせて、「住居確保給付金」を支給する事業が設けられている。

国土交通省は賃貸住宅関係団体に対して、賃貸住宅に入居している生活困窮者に「住居確保給付金」の利用について相談窓口を紹介するように依頼し、厚生労働省は自治体に対して、賃貸住宅関係団体から依頼があったら相談窓口を紹介するとともに、住宅部局と連携しながら必要な支援をするように依頼しているわけだ。

では「住居確保給付金」は、どういった条件であれば受け取れるのだろう？

この給付金は、離職などによって住居を失った、あるいは失いかねない場合で、就職に向けた活動をする人に対して、家賃相当額（上限あり）を一定期間（原則3カ月間、就職活動を誠実に行っていれば最長9カ月）支給するもの。具体的には次のような条件が求められる。

●支給対象者の要件
（1） 仕事を失って（個人事業主の廃業含む）から2年以内であること
（2） 仕事を失う前に世帯の生計を主に支えていたこと
（3） ハローワークに求職の申し込みをしていること
（4） 類似の他の給付を受けていないこと
このほかに、収入・資産が一定額以下（自治体などによって異なる）という条件がある。

また、新型コロナウイルスの影響を受けて、4月1日支給以降は従来あった年齢制限（65歳未満）を撤廃したほか、求職活動などについてもその要件を緩和する策を講じている。

さて、支給対象者の「離職＝仕事を失う」に定義されるのは、正規雇用の場合だけだろうか？

厚生労働省に確認したところ、「もともと雇用形態によらない運用になっているので、非正規雇用でも対象」だという。派遣社員が派遣先の企業から雇い止めになり、派遣会社には登録している状態でも支給要件に該当する。また、筆者のようなフリーランスの場合でも、個別の事情に応じて支給対象者となる。

加えて、政府の「緊急事態宣言」を受けて、さらに支給対象者を拡大する（4月20日施行）ことになり、4月7日に業務連絡を出したという。この最新情報を詳しく見ていこう。

「離職又は廃業」に加えて、勤務先の休業や雇い止め、子どもの休校で勤務できないなど、本人には責任のない事情で給料などを得る機会が減少して、「離職又は廃業には至っていないが、こうした状況と同程度の状態に至っている」人も支給要件に該当することになる。フリーランスも含まれる。

また、2年以内に離職し、アルバイトで生計を維持している（つまり就労していることになる）場合、離職をきっかけに生活に困窮している状態が続いているなら、収入が一定額以下に該当すれば支給対象者になるということも、改めて周知をしている。

出典／厚生労働省「住居確保給付金の支給対象の拡大に係る生活困窮者自立支援法施行規則の改正予定について」より転載

新型コロナウイルスの影響で仕事を失ったり、収入が大幅に減ったりしたことなどで、家賃の支払いに困っている人は、まずは相談窓口に相談して、受けられる支援があるかを確認するのがよいだろう。

低所得者などでも借りられる賃貸住宅、セーフティネット住宅とは？

ほかにも、国土交通省では、「住宅確保要配慮者」のために「住宅セーフティネット制度」を用意している。この制度ではまず、入居審査などにより住宅確保が難しいと言われている「低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯など」が入居を希望したときに、「入居を拒まない住宅」を登録している。さらに、登録住宅に対して、住宅の改修や家賃を低額にするための補助金を出している。

つまり、入居を希望する人にとって、住宅セーフティネットの登録住宅ならば、低額な家賃でかつ、入居しやすいということになる。

この制度を支えるのが、各地にある「居住支援法人」だ。居住支援法人は、登録住宅を紹介するだけでなく、生活支援などの相談に応じることになっている。

新型コロナウイルスの影響で所得が減るなどして、低額な賃貸住宅に住み替えたいというようなときには、各地の居住支援法人に相談したり、セーフティネット住宅を探したりするとよいだろう。

●登録住宅について：セーフティネット住宅情報提供システム
●住宅確保要配慮者居住支援法人について：国土交通省
●新たな住宅セーフティネット制度について：国土交通省

住宅設備機器等の納品遅れで、住宅ローン控除の要件に適合しない！の救済措置

新型コロナウイルスの影響はほかにもある。

当サイトの3月18日付けの記事「新型コロナ対策で未完成の引き渡しが可能に！？何を注意すればよい？」で説明したが、設備機器を製作する工場の稼働状況が悪化していることで、トイレ、システムキッチン、ユニットバス、ドアなどの建材・設備の部品の生産が滞っている。これによって、住宅を新築したりリフォームしたりする場合で、予定より入居が遅れるという事態が発生している。

その際の注意点をその記事で書いたのだが、実は、ほかにも問題があった。「住宅ローン控除」の要件を満たさなくなるとか、「次世代住宅ポイント」が申し込みできなかったという事態が発生しかけているのだ。

「住宅ローン控除」とは、年末の住宅ローン残高の1％を10年にわたって所得税などから控除するもの。多くの住宅購入者などが、この減税制度を活用している。

2019年10月に消費税率が引き上げられたことで、10％が適用された住宅については、控除期間を３年延長（３年間は建物の購入価格の消費税２％分の範囲で減税）して13年にする特例措置が設けられている。この特例措置には、「2020年12月末までに入居する」ことが条件となっている。

国土交通省は４月７日に、入居遅れの救済として、入居期限を延ばす措置を用意すると発表した。その内容は、新型コロナウイルスの影響で住宅の新築やリフォームの完成が遅れ、入居が指定期日に間に合わない場合、「2021年12月末までに入居」すればよいという弾力的な運用をすることだ。

ただし、「注文住宅を新築する場合は2020年9月末までに、新築の分譲住宅やリノベーション済み住宅を購入する場合、リフォーム工事をする場合は2020年11月末までに、契約が行われていること」という条件が付けられる。また、新型コロナウィルスの影響で入居が遅れたことの証明書類も確定申告時に必要となるが、詳細は法施行時に決まる予定だ。

また、中古住宅を個人の売主から購入する場合は、消費税は課税されないが、住宅ローン控除の対象になる。ただし、住宅ローン控除の控除額が、消費税が8％または10％が課税された住宅の購入の場合と比べて、次のように低くなる。

・消費税率8％または10％の場合：最大控除額400万円（500万円）
・その他の場合：最大控除額200万円
※（　）内は新築未使用の長期優良住宅・低炭素住宅の場合

もともと住宅ローン控除には、「住宅の取得の日から6カ月以内に入居すること」という要件があるが、中古住宅をリフォームしてから入居する事例が増えている。新型コロナウイルスの影響で、リフォーム工事の完成が遅れ、入居が取得日から6カ月を超えてしまうという事態も起こりうる。

これについても、リフォーム工事の契約が「中古住宅の住宅取得日から5カ月後まで、または関連税制法案（弾力化についてこれから国会に出される法案）の施行日から２カ月後までに、リフォーム工事の契約が行われていること」という条件付きで、「リフォーム工事完了日から6カ月以内に入居」でも適用可能という弾力的な運用がなされる。

契約日の期限がちょっと分かりづらいが、国土交通省によると「すでに購入後のリフォームを予定している人をできるだけ救えるような条件設定にした」ということだ。

なお、住宅ローン控除の適用要件の弾力化については、これに関する法案が国会で成立することが前提となっている。

●住宅ローン減税の適用要件が弾力化されます！：国土交通省

また、消費税率10％が適用される住宅の新築やリフォームについて、新築は最大35万円相当、リフォームは最大30万円相当のポイントがもらえる「次世代住宅ポイント制度」についても、契約期日が弾力化される。ポイントの発行申請ができるのは、一定の品質基準を満たす場合で、2020年3月末までに契約をすることが条件だった。これについて、新型コロナウイルス感染症の影響により期日までに契約できなかった場合は、「2020年4月7日～8月31日までに契約」すれば、「2020年6月1日～8月31日までにポイントの発行申請」ができることになった。

●次世代住宅ポイント：次世代住宅ポイント事務局

さて、新型コロナウイルスの影響で、私たちの生活は一変してしまった。なかには、家計支出に占める割合の高い「住居費」の負担に困る人もいるだろう。「貯蓄はないし住む場所を失うと困るから」と、慌てて金利の高い消費者金融などから借りるということはしないでほしい。

まずは、自治体に相談したり情報を集めたりして、利用できる救済措置がないか探してみよう。困ったときは正しい情報を集めて、相談できる窓口を探すことが、何よりも大切だ。

(2020/4/9  　SUUMOジャーナル）

不動産のオンライン接客が加速

不動産分野でオンライン接客が加速している。新型コロナウイルス感染症で外出自粛が要請される中、自宅にいながら部屋の内見や契約を行える体制の整備が進められている。

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新型コロナウイルス感染症の感染拡大を防ぐため、東京都や大阪府などの自治体が不要不急の外出自粛を求めている。しかし、こうした事態が経済活動に与える影響は大きく、不動産分野でも、来店者の減少や内見者の減少を引き起こしている。

住宅・不動産ポータルサイトの運営を行う「LIFULL HOME,S」が、3月9〜12日に不動産事業者に対して行った調査によると、「現時点で企業活動に影響が出ている」と回答した事業者は約7割にのぼり、影響の内容として「来店者の減少」と「内見者の減少」が最も多くなっている。

こうした中で、外出自粛下でも、自宅にいながら部屋の内見や契約をオンライン上で行える「オンライン接客」の体制構築の動きが加速している。

三菱地所レジデンスは都心エリアで供給する全ての新築分譲マンションの販売で「オンライン接客」の全面導入を開始した。

バーチャルでマンションのモデルルームを内覧できるサービスの導入を図ってきたが、販売センター以外の場所でVR内覧を行う消費者に対し、販売担当者が直接説明することはできなかった。今回、「オンライン接客」を導入したことで、自宅でVR内覧しながらPCを通じて販売担当者による様々な資料を使った説明ができる体制を構築した。

GA technologiesもマンション投資でオンライン接客のサービスを開始、面談からローンの申込・審査手続き、物件管理までの一連の流れをオンラインでできるようにした。これまで行ったオンライン面談と対面式面談との間に成約数の差異がなかったことや、オンラインで使用できる営業支援ツールを自社で開発し面談時に使用する提案資料のペーパーレス化を実現したことで、今回のサービスが可能になったという。

これまで、オンライン接客は一部の不動産会社での導入にとどまっていたが、今回の新型コロナウイルスの感染拡大を防ぐための外出自粛の影響で、一気に導入が進む可能性がある。

さらに、オンライン接客に取り組みたい不動産事業者に対し、ナーブやLIFULL、いえらぶといったIT関連事業者がオンライン接客ツールを期間限定で無償提供する動きも出てきており、こうしたことも普及拡大に弾みをつけそうだ。

(2020/4/16　創樹社）

解体・修繕の空き家７５００件 特措法に一定効果

　国土交通省は８日、空き家対策特別措置法に基づいて解体、修繕された危険な空き家は７５５２件だったとの集計を発表した。特措法が施行された平成２７年５月～昨年１０月１日の累計をまとめた。国交省は自治体の対応で一定の効果が表れているとして、残る物件への対策を促す方針だ。

　市区町村は、放置すれば倒壊の恐れがあったり、景観を損なったりしている物件を特定空き家として、所有者に助言・指導する。改善されない場合は、勧告、命令に進み、従わなければ代執行で強制的に取り壊す場合もある。

　国交省によると、管理が行き届いていない空き家のうち、条例に基づく助言で解体、修繕した物件などを除き、所有者が分かった特定空き家は２万４千件。特措法に基づく指導や勧告で解体、修繕が進んだが、１万６３３３件が残っている。国は解体費用の補助を拡充するなどして、自治体の取り組みを後押しする。

(2020/4/8　産経ニュース）

空き家管理や利活用法を紹介 総社市が対策ハンドブック作製

総社市は、空き家の所有者向けに適切な管理や利活用法などを紹介する冊子「空き家対策ハンドブック」を作製した。

　市の調査によると、市内には約千軒の空き家があり、今後、さらなる増加が懸念される。適正な管理や利活用が進めば、Uターンや定住者の住居としての受け皿になり、起業や地域活性化のツールとしても活用が可能としている。

　冊子では、建物の外観や水道、給湯器、庭といった必要なメンテナンスのチェック項目をはじめ、荷物の整理や片付けの方法、相談窓口を掲載。市の空き家バンクシステム「空き家百選」を通じて売却したり、物件を借りて店舗を開いたりしている4例を紹介している。

　A4判、カラー10ページ。希望者は市魅力発信室（0866ー92ー8308）などで無料でもらえる。同室は「空き家の所有者に、今後の在り方を考えてもらうきっかけにしてほしい」としている。

(2020/4/4　山陽新聞）